종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 국내에 소재한 재산세 대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다. 2024년을 지나 2025년에 접어들면서 부동산 공시가격 현실화율 정책의 변화와 세율 체계의 안정이 맞물려 납세자들이 체감하는 세 부담 지형에 미세한 변화가 생기고 있습니다. 특히 1주택자와 다주택자 간의 공제 문턱이 다르기 때문에 본인의 자산 규모에 따른 정확한 기준 확인이 필수적입니다.
📚 함께 읽으면 좋은 글
종부세 주택분 과세대상 기준 확인하기
종합부동산세의 가장 기본적인 과세 대상은 전국에 소재한 주택의 공시가격 합계액입니다. 2025년 현재 주택분 종부세는 납세의무자별로 주택 공시가격을 합산하여 일정 금액을 공제한 후 과세표준을 산출하게 됩니다. 이때 사용되는 공시가격은 매년 국토교통부에서 발표하는 수치를 기준으로 하며, 실거래가와는 차이가 있다는 점을 유념해야 합니다.
기존의 복잡했던 중과세 체계가 일부 완화되었음에도 불구하고, 여전히 주택 수에 따라 세율과 공제액이 달라지는 구조를 유지하고 있습니다. 본인이 보유한 주택이 공부상 주택인지, 혹은 주거용으로 사용하는 오피스텔인지에 따라 합산 대상 여부가 결정되므로 사전 점검이 필요합니다. 부동산 시장의 변동성에 따라 공시가격이 조정되므로 매년 6월 1일 기준 보유 현황을 정확히 파악하는 것이 종부세 절세의 첫걸음입니다.
1주택자 및 다주택자 공제액 차이 보기
2025년 기준 종합부동산세 공제액은 납세자의 주택 보유 수에 따라 명확하게 구분됩니다. 1세대 1주택자의 경우에는 기본 공제액이 12억 원으로 설정되어 있어 상당한 수준의 면세 혜택을 누릴 수 있습니다. 반면 다주택자나 법인의 경우에는 공제 한도가 상대적으로 낮거나 없으므로 세 부담이 급격히 늘어날 수 있는 구조입니다.
다주택자의 기본 공제액은 9억 원으로 설정되어 있으며, 부부 공동명의 1주택자의 경우 각각 9억 원씩 총 18억 원의 공제를 받을 것인지, 아니면 1세대 1주택자 특례를 적용받아 12억 원 공제와 고령자 및 장기보유 세액공제를 받을 것인지 선택할 수 있습니다. 보유 기간이 길고 연령이 높을수록 1주택자 특례가 유리할 수 있으므로 시뮬레이션을 통해 본인에게 유리한 공제 방식을 선택하는 것이 핵심입니다.
보유 유형별 공제 금액 비교 테이블
| 구분 | 공제 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억 원 | 세액공제 혜택 최대 80% 적용 가능 |
| 다주택자(개인) | 9억 원 | 인별 합산 기준 |
| 부부 공동명의 | 최대 18억 원 | 각각 9억 원 공제 적용 시 |
| 법인 | 0원 | 기본 공제 없음, 단일세율 적용 |
종부세 세율 및 과세표준 산정 방식 상세 더보기
종부세 산출의 핵심은 과세표준입니다. 과세표준은 공시가격 합계액에서 공제액을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱하여 계산합니다. 2024년에 이어 2025년에도 공정시장가액비율은 60% 수준에서 유지될 것으로 보이며, 이는 납세자의 세 부담을 급격히 높이지 않으려는 정부 정책의 일환입니다.
세율의 경우 일반 세율은 0.5%에서 2.7% 사이의 누진세율이 적용됩니다. 과거에는 3주택 이상자에게 매우 높은 중과세율이 적용되었으나, 현재는 조정대상지역 여부와 상관없이 2주택자까지는 일반 세율을 적용받습니다. 다만 3주택 이상 보유자로서 합산 공시가격이 일정 수준을 초과하는 경우에는 여전히 가산된 세율이 적용되므로 다주택자는 보유 주택의 가액을 합산하여 세율 구간을 확인해야 합니다.
1세대 1주택자 세액공제 혜택 상세 보기
1세대 1주택자는 공제액 12억 원 외에도 추가적인 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 실거주 목적의 장기 보유자와 고령 납세자의 부담을 덜어주기 위한 제도입니다. 연령별 공제와 보유기간별 공제는 중복 적용이 가능하며, 그 한도는 최대 80%까지입니다.
연령별 공제는 만 60세 이상부터 적용되며 나이가 많을수록 공제율이 올라갑니다. 보유기간 공제는 해당 주택을 5년 이상 보유했을 때부터 발생하며 15년 이상 보유 시 최대 50%를 적용받습니다. 이러한 세액공제는 결정세액에서 직접 차감되는 방식이므로 실제 납부액을 줄이는 데 결정적인 역할을 하며, 부부 공동명의자가 1주택자 특례를 신청할 때 가장 고려해야 할 요소입니다.
2025년 종부세 납부 일정 및 방법 신청하기
종합부동산세는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지가 정기 납부 기간입니다. 관할 세무서에서 고지서를 발송하므로 이를 통해 납부하거나, 국세청 홈택스 및 손택스 앱을 통해 직접 전자 납부할 수 있습니다. 만약 고지된 금액에 이의가 있다면 납부 기간 내에 신고서 작성을 통해 자진 신고도 가능합니다.
세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 분납 제도를 활용할 수 있습니다. 분납은 납부 기한으로부터 6개월 이내에 이자 없이 나누어 낼 수 있어 일시적인 자금 부담을 줄여줍니다. 고령자나 장기보유자 중 일정 소득 요건을 충족하는 경우에는 주택을 처분하거나 상속할 때까지 납부를 유예할 수 있는 납부 유예 제도도 운영되고 있으니 본인이 대상자인지 반드시 확인하시기 바랍니다.
📌 추가로 참고할 만한 글
종부세 관련 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 일시적 2주택자도 다주택자 기준이 적용되나요?
아니요, 이사나 상속, 지방 저가 주택 보유 등으로 인한 일시적 2주택자는 특례 신청을 통해 1세대 1주택자로 간주될 수 있습니다. 이 경우 12억 원 공제 및 세액공제 혜택을 그대로 유지할 수 있습니다.
Q2. 공시가격이 하락하면 종부세도 무조건 줄어드나요?
대체로 그렇습니다. 종부세는 공시가격을 기반으로 산출되므로 공시가격이 하락하면 과세표준이 낮아져 세액이 줄어듭니다. 다만 세율 체계나 공정시장가액비율의 변화가 있다면 변동 폭은 달라질 수 있습니다.
Q3. 부부 공동명의가 무조건 유리한가요?
그렇지 않습니다. 주택 가액이 높고 보유 기간이 짧으며 연령이 낮은 경우에는 각각 9억 원씩 총 18억 원 공제를 받는 공동명의 방식이 유리합니다. 하지만 장기 보유 및 고령자 공제 혜택이 크다면 1주택자 특례를 신청하는 것이 더 이득일 수 있습니다.
Q4. 법인 보유 주택은 왜 공제가 없나요?
법인을 통한 부동산 투기를 방지하기 위해 법인 보유 주택에 대해서는 기본 공제 9억 원(또는 12억 원)을 적용하지 않고, 단일 최고 세율을 적용하는 등 강력한 과세 정책을 시행하고 있기 때문입니다.
Q5. 종부세 합산배제 신청은 언제 하나요?
임대주택이나 사원용 주택 등 종부세 합산에서 제외되는 주택이 있는 경우, 매년 9월 16일부터 9월 30일 사이에 합산배제 신고를 완료해야 정기 고지 때 혜택을 받을 수 있습니다.