부동산 시장의 흐름과 세제 개편안이 맞물리면서 2025년 현재 다주택자들의 가장 큰 관심사는 단연 양도소득세 중과 여부입니다. 정부는 주택 시장의 거래 활성화를 위해 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 지속적으로 검토 및 시행해왔으며, 현재 시점에서도 이러한 정책적 기조는 유지되고 있습니다. 다주택자가 주택을 처분할 때 발생하는 세 부담은 자산 관리의 핵심이므로 정확한 기준을 파악하는 것이 중요합니다.
📚 함께 읽으면 좋은 글
다주택 양도세 중과 유예 현황 확인하기
2024년까지 시행되었던 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치는 2025년 현재에도 연장되어 적용되고 있습니다. 이는 조정대상지역 내에 있는 주택을 양도할 때 적용되던 2주택자 20%p, 3주택 이상자 30%p의 추가 세율을 적용하지 않는 것을 의미합니다. 따라서 다주택자라 하더라도 보유 기간이 2년 이상인 주택을 양도할 경우에는 기본 세율인 6%에서 45% 사이의 세율만 적용받게 됩니다.
이러한 유예 조치는 단순히 세율 인하에만 그치는 것이 아니라 장기보유특별공제 혜택을 다시 받을 수 있게 한다는 점에서 큰 의미가 있습니다. 과거 중과세가 적용될 당시에는 장기보유특별공제가 원천적으로 차단되었으나, 현재는 보유 기간에 따라 최대 30%까지 공제를 받을 수 있어 실제 납부 세액은 과거보다 대폭 감소한 상태입니다. 정부의 부동산 세제 정상화 방안에 따라 다주택자의 과도한 세 부담이 일시적으로 완화된 상태이므로 매도 시점을 결정할 때 이를 반드시 고려해야 합니다.
주택 수 산정 방식과 예외 규정 상세 더보기
양도세 중과 여부를 판단하기 위해서는 가장 먼저 본인이 보유한 주택 수가 몇 개인지를 정확히 산정해야 합니다. 주택 수는 단순히 공부상 주택뿐만 아니라 실질적으로 주거용으로 사용하는 오피스텔, 분양권, 조합원 입주권 등을 모두 포함합니다. 특히 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되므로 주의가 필요합니다.
하지만 모든 다주택자가 중과 대상이 되는 것은 아니며, 지방의 저가 주택이나 일정 요건을 갖춘 임대주택 등은 주택 수 산정에서 제외되거나 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 수도권 및 광역시 외 지역의 공시가격 3억 원 이하 주택은 양도세 중과 판단 시 주택 수에서 제외되는 경우가 많으므로 본인의 자산 구성을 면밀히 살펴야 합니다. 또한 상속 주택의 경우 상속일로부터 5년 이내에 양도할 때는 주택 수 산정에서 특례를 적용받을 수 있는 규정도 존재합니다.
장기보유특별공제 적용 및 절세 전략 보기
다주택자에게 가장 큰 절세 수단은 장기보유특별공제입니다. 현재 중과 유예 기간 내에 주택을 양도하면 보유 기간 3년부터 매년 2%씩, 15년 이상 보유 시 최대 30%의 공제율을 적용받습니다. 1주택자가 받는 최대 80% 공제율과는 차이가 있지만, 중과세가 적용되던 시절 공제율 0%였던 것과 비교하면 엄청난 차이입니다.
| 보유 기간 | 일반 다주택자 공제율 | 비고 |
|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 중과 유예 시 적용 |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% | 매년 2%씩 상승 |
| 15년 이상 | 30% | 최대 한도 |
효율적인 절세를 위해서는 양도 차익이 적은 주택부터 먼저 매도하여 주택 수를 줄이거나, 연도를 달리하여 양도함으로써 소득 분산 효과를 노리는 것이 좋습니다. 양도소득세는 연간 합산 과세되므로 같은 해에 여러 채를 매도하기보다는 연간 한 채씩 나누어 매도하는 것이 과표 구간을 낮추는 핵심 전략입니다.
조정대상지역 해제에 따른 변화 신청하기
2025년 현재 대부분의 지역이 조정대상지역에서 해제되었으며, 서울 일부 강남 3구와 용산구를 제외하고는 비규제지역으로 분류됩니다. 비규제지역에 있는 주택을 양도할 때는 다주택자 중과 규정 자체가 적용되지 않습니다. 즉, 중과 유예 정책과 상관없이 기본적으로 일반 세율이 적용되며 장기보유특별공제도 당연히 받을 수 있습니다.
따라서 현재 본인의 주택이 소재한 지역이 조정대상지역인지 여부를 먼저 확인해야 합니다. 조정대상지역 해제 이후에 취득한 주택은 거주 요건 없이 2년 보유만으로도 비과세 요건(1주택 시)을 충족할 수 있는 등 다양한 혜택이 연결되어 있습니다. 규제 지역 내 주택을 보유한 다주택자라면 향후 추가적인 규제 완화 가능성과 현재의 유예 종료 시점을 비교하여 매도 타임라인을 설계해야 합니다.
양도소득세 신고 시 주의사항 확인하기
양도소득세 신고는 주택을 양도한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 완료해야 합니다. 예정신고를 하지 않을 경우 무신고 가산세가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다. 특히 다주택자의 경우 필요경비 인정 범위를 최대한 확보하는 것이 절세의 포인트입니다. 취득세, 중개수수료, 법무사 비용뿐만 아니라 자본적 지출(샷시 교체, 확장 공사 등) 증빙 서류를 철저히 챙겨야 합니다.
최근 세무 당국의 자금출처 조사 및 비과세 적정성 검토가 까다로워지고 있으므로, 가공의 경비를 산입하거나 위장전입을 통한 비과세 시도는 금물입니다. 전문 세무사와의 상담을 통해 정확한 세액을 산출하고 합법적인 테두리 안에서 공제 항목을 최적화하는 과정이 반드시 수반되어야 자산 손실을 막을 수 있습니다.
📌 추가로 참고할 만한 글
자주 묻는 질문 FAQ 보기
Q1. 2025년에도 다주택자 양도세 중과 유예가 계속되나요?
네, 정부는 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 조치를 2025년에도 연장하여 시행하고 있습니다. 이에 따라 조정대상지역 내 주택이라도 보유 기간 2년 이상 시 기본 세율이 적용됩니다.
Q2. 오피스텔도 다주택자 주택 수에 포함되나요?
실질 과세 원칙에 따라 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. 다만 시가표준액 1억 원 이하의 오피스텔 등 일부 예외 규정이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.
Q3. 장기보유특별공제는 무조건 받을 수 있나요?
보유 기간이 최소 3년 이상이어야 하며, 현재와 같은 중과 유예 기간 동안 양도하거나 비규제지역 주택을 양도할 때 적용받을 수 있습니다.
Q4. 분양권을 가지고 있는데 이것도 주택인가요?
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도소득세 주택 수 산정 시 주택 수에 포함됩니다. 따라서 다른 주택 양도 시 세율 결정에 영향을 미칩니다.
Q5. 필요경비로 인정받으려면 어떤 서류가 필요한가요?
공사 대금 이체 내역, 세금계산서, 현금영수증 등 객관적인 증빙 자료가 필요합니다. 단순히 간이영수증만으로는 자본적 지출을 인정받기 어렵습니다.